太原楼市已跨入万元俱乐部?

去年此刻,人们还在讨论房地产市场如何有效去库存;今年,去库存之忧似乎早已烟消云散。太原房价一路扶摇直上,量价都创出历史新高,万元以下的楼盘屈指可数。楼市变天,似乎就在一瞬间。

“在房价上涨预期之下,三四线城市不管是否属于都市圈,不管是否过剩,大家终于等来千年难遇的暴涨,焦虑的资金像雨滴扑向干渴的土地。”对于三四线城市房价大涨的原因,经济学家马光远如此评价。

今年上半年,全省商品房销售面积830.6万平方米,同比增长20.9%,太原成为拉动全省商品房销售面积快速增长的主力军。数据统计:今年上半年太原楼市成交均价为9517元/平方米,同比上涨13%,8月均价9719元/平方米,其中五六月份更是攀越万元均价……这是否意味着太原房地产市场正式成为万元俱乐部中的一员?

7月29日,恒大御府继华府之后,再次以整体成交均价14198元/平方米的价格王者归来。8月,碧桂园天汇开盘价11000元/平方米,保利茉莉公馆开盘价13500元/平方米,万科蓝湾二期开盘均价11000元/平方米……

2017年,随着品牌开发商此起彼伏的开盘,跨入万元门槛的楼盘也越来越多。今年6月25日,朗润智业统计数据显示:迎泽区、小店区和万柏林区三区商品房成交额分别为每平方米9900元、9900元和9800元,前6月的商品住宅成交均价从今年1月的每平方米8821元飙涨至6月的每平方米10238元。而8月的成交均价更是攀登到峰值,晋源区、小店区和万柏林区成为区域焦点。

据易居营销山西区域数据显示:2017年上半年成交均价为9517元/平方米,同比上涨13%,五六月份甚至上万元,总体而言,太原正在向万元时代大踏步迈进。

事实上,太原楼市自2016年以来一直在稳步增长,2016年下半年相比上半年,价格涨幅在1%-7%,2017年上半年相比2016年下半年,价格涨幅在5%-19%,增长速度明显加快。尤其是8月,在保利茉莉公馆、保利海德公馆和万科金域蓝湾二期这三盘集中供应的拉动下,带动整个住宅市场整体均价的逼近甚至跨越万元关口。

易居山西公司副总经理孙卫华表示,从去年到今年同期,太原房地产市场商品房均价有每平方米约2000元的涨幅,整个市场呈量价温和上扬走势。从整个山西市场来看,太原市场加速度领跑,远超其他10个地市。从今年的情况来看,由于开发商拿地价格不菲,因此主流开发商的新开项目基本没有万元以内的楼盘,即使是下一个阶段将要开盘的某知名品牌楼盘,尽管位置偏远,但价格也预计在每平方米万元左右;非主流开发商开发的每平米八九千元的项目可能还会有少许,但位置均偏远。

“从1月到7月,太原市商品住宅成交均价一直处于稳定上涨的态势,太原已基本进入万元房价时代。而下半年集中开盘项目较多,预计供应量和成交量还会有极大提高,价格方面,由于新开项目高端盘居多,全线突破万元指日可待。”孙卫华认为。

2015年,融创高调进入太原跑马圈地,随后碧桂园、远大等全国知名房企接踵而来;2016年,随着绿城、泰禾等开发商进入,苏宁、新城和红星也相继进入……随着31家品牌房企接踵摩肩地挺近太原,这些优秀品牌带来的产品和理念变化在给市场注入新鲜血液,促进市场发展加剧竞争的同时,也助推太原土地市场和商品住宅市场不断刷新纪录。

值得关注的是,当人们还在探讨太原市哪些楼盘还在万元以下时,一些高端楼盘项目的价格已悄悄逼近每平米15000元关口。据易居营销对太原市2017年上半年市场报告中调研数据显示,目前太原房地产市场上在售的融创学府壹号院、星河湾和万达龙樾府,均价分别为16000元/平方米、14500元/平方米和20000元/平方米,这三个数字逼近或已超越每平方米1.5万元;而待售的项目中,恒大御府、保利西江月和绿城亲贤村项目预计开盘价都在13500元/平方米至16000元/平方米之间;坐上2016年地王交椅的华润师院项目也预计在18000元/平方米,融创殷家堡项目预计约15000元/平方米。

据了解,2016年,太原市高端楼盘项目以星河湾、恒大华府为代表,随着一线城市准入门槛的日益升高,尚未限购的太原市成为开发商纷纷抢占的价值洼地。2017年,太原市高端楼盘的供应量快速增长,整体供应量为2016年的三倍之多。特别是融创学府壹号院和华润师院项目等地王项目入市,在拉动太原的高端楼盘整体质量和数量的同时,也势必会拉动周边楼盘价格快速攀升。

孙卫华认为,尽管目前每平方米1.5万元以上的项目并不多,但未来每平方米超越1.5万元的项目也会越来越多。品牌开发商市场销售成绩亮眼,占比将越来越高,且内部梯队不断变化,万科、恒大及富力依然保持在第一梯队,保利、融创后来居上,随着越来越多开发商加入,竞争必将更加激烈。

从政策效果来看,限购城市楼市降温,量价松动,市场整体降温已成定局,但是没有限购的二三四线城市在“去库存”政策号召之下则开始明显上涨,走上了一条“市场升温、量价齐升”之路。

对此,有业内人士认为,太原属于没有限购的二线半城市之一,同时也是中部六省唯一没有出台限购政策的城市。仅在年初出台公积金贷款资格收紧的相关政策,但是同时又将可商转公的合作银行数量扩展到16家,总体而言对市场影响极小。

但老百姓担心优惠政策不在,让压抑的需求集中释放;不少城中村拆迁之后,棚改货币化安置也促使大量购买力极强的改善需求大量释放,这些因素都使太原与其他未限购城市一样,楼市迅猛升温,涨声一片。

马光远认为,“倾盆大雨之下,愚昧的农夫也不会继续浇灌已经泡在水里的土地。特别是在没有明确放弃去库存政策的前提下,资本开始向三四线城市转移,投资的力量撬动了供应过剩的三四线城市房价,开发商开始把战线向三四线城市转移,到那里扩大开发量。”

山西房地产业协会会长于世玮表示,太原市的房地产市场总体上平稳健康,但存在两种压力。一是投资下行的压力,今年上半年,全市房地产开发投资增幅仅为9.3%,大大低于今年一季度的18.9%和去年同期的14.9%。二是房价上涨的压力。商品房销售面积快速增长,待售面积持续减少,但从2月份开始,新建商品住宅价格指数同比逐月加快。对这两种压力都应予以关注和正确应对。影响房价最直接的因素是开发建设成本和市场供求变化。小区配套设施的日趋完善、商品住宅由毛坯房发展到全装修,都必然会加大建造成本,而投资增幅下行、有效供给不足也会影响供求预期,助推房价。他认为,太原市房地产市场的集中度将进一步提升,房价也将稳中有升,全市房地产市场将继续保持平稳发展态势。

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